Os strip malls crescem no país com a proposta de aliar o que há de melhor no varejo de rua com os benefícios e o conforto de um shopping tradicional
Você está na rua, dirigindo, e lembra que deveria ter passado na padaria, comprado um remédio ou aquele presente para a festinha do dia seguinte. O que parecia banal pode se transformar em um transtorno quando não há nada no caminho. Se não há um shopping center por perto, a solução é parar de loja em loja. É de olho nesse problema que um modelo de negócio tem crescido no país, o de strip malls. Assim como os empreendimentos dos Estados Unidos e da Europa, eles são abertos, têm mix de lojas reduzido, estacionamento amplo e gratuito. Acima de tudo isso, a ideia é estar no meio do caminho do cliente e ser visto.
“É um centro de conveniência, e não necessariamente de compras, onde agregamos atividades sinérgicas, com estacionamento compartilhado. A ideia é que o cliente resolva a vida dele em alguns minutos”, afirma Edson Montemor, sócio da Setter Site Hunting, empresa que trabalha com esse tipo de empreendimento.
Evandro Veiga Negrao de Lima Junior, presidente do MyMall, afirma que este ainda é um conceito novo no Brasil. “Ainda não temos uma grande massa de strip malls nem um padrão definido, mas a origem dele é para ser um empreendimento focado em conveniência, praticidade, segurança, rapidez – são palavras que têm a ver com a função para a qual ele foi criado”, considera.
Para Cristiano Rodrigues, superintendente comercial da BR Stores, esse formato é a junção do que há de melhor dos dois mundos: segurança, estacionamento, limpeza do shopping center e visibilidade da comércio de rua. Geralmente, esse tipo de centro tem formato de “L” ou “U”, é totalmente aberto para a rua e tem mix de lojas mais focado na oferta de serviços e conveniência, como padarias, farmácias, operações de miudezas, como presentes, lavanderia, pequenos mercados e fast-food , ou seja, todo tipo de operação que faz parte do cotidiano do cliente. “Mais de 80% do mix de um empreendimento desse modelo é focado em serviços e conveniência”, explica o executivo da BR Stores.
Segundo Marcos Saad, sócio da MEC Empreendimentos, esse mercado começou a ganhar força no país a partir da década de 90. “A tropicalização do conceito foi buscar enquadrar o mix dentro da restrição imobiliária que os grandes centros têm”, afirma. É por isso que os empreendimentos do modelo no Brasil são menores que os dos Estados Unidos. “As próprias lojas desenvolveram operações menores para compor o mix desses projetos”, diz. “Os strip malls estão predominantemente focados em locais de adensamento e visam atender o público na volta para casa. O modelo atua no conceito one stop shop, em que o consumidor faz várias compras em um curto espaço de tempo”, afirma.
Assim como outros modelos de shopping center, como outlets, temáticos e delifestyle, os centros de conveniência têm uma proposta diferente e não são, portanto, concorrentes dos tradicionais. “Existe o momento de o cliente comprar no shopping e a hora de ir a um strip mall. O primeiro é mais destino, o outro, conveniência”, comenta Lima Junior.
Segundo Montemor, o modelo voltado à conveniência tem área bruta locável (ABL) entre 800 metros quadrados e 3 mil metros quadrados, e não pode ser confundido com galerias. “A galeria é um mini-shopping, que não tem o poder de atração de um empreendimento tradicional e é fechado. Diferente de um strip mall, na galeria você não sabe o que vai encontrar”, diz.
Para o consumidor, conveniência
Uma das grandes sacadas do formato é atender a uma demanda cada vez maior do consumidor por conveniência. Embora os shoppings tradicionais trabalhem para ser o terceiro lugar do frequentador – depois do trabalho e da casa – com oferta de todo tipo de serviço, produto e entretenimento, os strip malls focam, em geral, na oferta de serviços. “É a oportunidade de estar no caminho do consumidor. Atuamos tanto na compra por oportunidade como naquela mais planejada”, afirma Rodrigues.
No primeiro momento, ao ver quais operações estão ali, o consumidor para por oportunidade, para resolver uma demanda urgente. A partir do momento que ele já conhece as marcas presentes no local, começa a planejar a ida. Ainda assim o foco continua sendo o da resolução de alguma demanda de consumo, tanto que o tempo que o cliente fica nesse espaço é curto. “O tempo médio de permanência do consumidor no strip mall é de 45 minutos, bem menor do que fica em um shopping tradicional”, comenta Fernanda Gabriel, superintendente de marketing e comercial da HBR Healty.
Em termos operacionais e de ações para atrair fluxo, a estratégia é bem semelhante nos dois modelos. “Temos um calendário de ações como o de qualquer shopping”, afirma Fernanda. Essas iniciativas, no entanto, levam em conta as diferenças de momentos do cliente. “O frequentador busca o shopping mais à noite e nos fins de semana, e no strip mall esse comportamento se inverte”, explica. No segmento, o pico de fluxo acontece de segunda a sexta-feira, principalmente entre 14h e 20h. “É mais uma compra de oportunidade e de conveniência”, diz. “No dia a dia, o consumidor não tem tempo de entrar em um shopping, então ele vai a um local mais rápido”, complementa Saad, da MEC.
Para o lojista, oportunidade de ser visto
Segundo Rodrigues, da BR Stores, o modelo de strip mall comunica seu mix de maneira diferente. As marcas de um empreendimento desse segmento estão expostas e são vistas por qualquer pessoa que passe pela rua. O público atingido é amplo e muito maior. “Quando você está dentro de um shopping center, está em um corredor específico. Com o strip mal, a exposição até cria um desejo no consumidor de estacionar e entrar na loja”, explica.
Além disso, contam os custos. Por ter uma estrutura mais enxuta e simples, o formato comum nos Estados Unidos pesa menos no bolso dos lojistas. “Nosso aluguel médio é um terço de um aluguel médio de um mall tradicional”, afirma Montemor, da Setter. Em relação ao comércio de rua, o custo é um pouco maior, mas as vantagens da estrutura pesam na conta. Para Rodrigues, cada vez mais os lojistas estão vendo essas vantagens. “Os varejistas estão começando a achar que pagar um pouco mais em relação ao comércio de rua é mais vantajoso”, afirma.
De acordo com Lima Junior, da MyMall, para o lojista o strip mall é uma opção mais segura que a rua. “O empreendimento é mais preparado. Temos vários grupos de lojistas que se adaptaram a esse conceito e preferem se instalar no strip mal”, afirma. “Além disso, é um investimento menor e ele fica menos dependente do sucesso do empreendimento, porque ele está exposto. O risco que ele assume é menor”, avalia.
Mercado em crescimento
Em relação a um shopping tradicional, o investimento para os empreendedores que optam pelo formato strip mall é bem menor, com retornos tão agressivos quanto os de uma grande estrutura. Diferente de um shopping, contudo, as fontes de receita são limitadas: apenas os alugueis das lojas. Ainda assim, de olho em cidades cada vez com menos espaço e pela busca por consumidores que querem conveniência, o modelo tem se tornado alternativa de diversificação de negócios do setor de shopping centers. “Dá para multiplicar em várias vezes o tamanho desse mercado”, afirma Montemor. “Tem espaço para crescer por vários anos”, diz.
Fernanda, da HBR Healty, concorda que é um segmento em crescimento. “Existem empresas que têm uma preferência por strip malls porque é um investimento menor e o tempo de conclusão de produção de projeto é também bem menor. Quase não há vacância e temos visto esse modelo crescendo, se profissionalizando e entregando conforto e conveniência”, afirma.
Para Lima Junior, da MyMall, esse é um formato que já deu certo no Brasil. “É um modelo que faz sentido. É mais barato para o lojista e é mais conveniente para o consumidor que quer tudo mais perto, mais rápido e mais fácil. O strip mall veio para atender a essa demanda”, considera. “É um modelo que está crescendo e vai crescer mais, porque você consegue adaptá-lo em terrenos menores e tem a capacidade de multiplicá-lo”.
Strip malls e shopping centers
Os modelos de negócio não são concorrentes porque atendem a necessidades e momentos diferentes do consumidor. Entenda as diferenças:
Proposta de valor
Strip mall
Estar no caminho do consumidor e resolver as necessidades que surgem de imediato. Em geral, é caminho e não destino.
Shopping center
É o terceiro lugar na vida do consumidor. O cliente planeja a ida e fica bem mais tempo – o consumo é consequência. O shopping é destino.
Estrutura
Strip mall
Aberta, térrea, com amplo estacionamento sem cobertura. Aqui, as lojas ficam totalmente visíveis a quem passa na rua.
Shopping center
Grande, com vários andares, estacionamento amplo e coberto. Um shopping center tradicional tem estrutura bem maior que a do strip mall e, por isso, atrai o frequentador por vários motivos e não apenas pela compra.
Mix de lojas
Strip mall
Restrito, focado em serviços e conveniência. São produtos e serviços essenciais como alimentação, mercado, farmácias e padarias, por exemplo.
Shopping center
Tem mix completo e denso, que varia de serviços a produtos, alimentação e entretenimento. Quanto mais diversificado, melhor.
Fonte de receita
Strip mall
Basicamente esse formato rentabiliza o negócio com o aluguel das lojas e merchandising.
Shopping center
As fontes de receita de um shopping tradicional são aluguel, estacionamento, serviços e merchandising.
BOX
Uma nova estratégia para um modelo que só cresce
Para atender às demandas das empresas que atuam com os modelos de strip malls, a Abrasce iniciou um trabalho com as principais companhias para estruturar esse segmento e criou a categoria Strip Malls de filiação. “Foi uma demanda vinda deles, a proposta de trabalho dará maior proximidade com o segmento”, explica Sarah Batista, da área de Relacionamento com Associados da Abrasce. A ideia, segundo ela, é conceituar o modelo, e estudar a categoria – para identificar, assim, o tamanho e o potencial desse segmento no Brasil e ajudá-lo a se desenvolver. Ela conta que estão sendo realizadas reuniões mensais, de maneira a contribuir com os empreendedores nos contatos com fornecedores e varejistas. “A proposta é desenvolver melhor esse mercado, dar espaço para o debate dos grupos e colocar o segmento em evidência”, conta. “O modelo veio para fortalecer o setor”, avalia Sarah.